TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Taşınmazlara ilişkin mülkiyet sorunlarında karşımıza çıkan yolsuz tescilin düzeltilmesi davası,uygulamaya tapu iptal ve tescili davası olarak yerleşmiştir. O yüzden bizde makalemizde herkes tarafından bilinen ‘’tapu iptal ve tescil davası’’ kavramını kullanacağız.
Taşınmaz mülkiyeti ; kanunda belirtilen istisnai haller olan cebri icra, işgal, kamulaştırma, mahkeme kararı ve miras dışında tapu kütüğüne tescil ile kazanılır.
TMK madde 1024’e göre; Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuzdur. Yargıtay içtihatlarına göre ise, tescil işlemi, gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermiyorsa yani gerçeğe ters düşüyorsa yolsuz tescildir.
Bu kapsamda tapu iptal ve tescil davası açabilmenin şartları şu şekildedir ;
* ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapunun iptali ve kendi adına tescili için bu davayı açabilir.
A-) TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NASIL AÇILIR?
Yolsuz tescilden dolayı ayni hakkı zedelenen kişi, tapuda hak sahibi olarak gözüken kişiye, ölmüş ise mirasçılarına karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Tapu iptal ve tescil davasında ispat yükü davacıdadır bu yüzden dava dilekçesinde tapu iptaline sebep olacak hukuki gerekçenin delilleriyle açıklanması ve bu hususların ispat edilmesi gerekmektedir.
Tapu iptal ve tescil davasında dava konusu ayni bir hakka dayandığı için genel olarak zamanaşımı süresi yoktur. Fakat tapudaki tescil yolsuz olsa bile davalı o taşınmaz üzerinde 10 yıl boyunca iyi niyetli olarak zilyetlik kurmuşsa olağan kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmazı kazanacaktır.
B-) TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ NEDENLERDEN DOLAYI AÇILIR?
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle
- Aile konutu nedeniyle
- Mirastan mal kaçırma(Muris muvazaası) nedeniyle
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle
C-) HUKUKİ EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI;
Hukuki işlemlerin yapılabilmesi için kişinin fiil ehliyeti ve temyiz kudretine sahip olması gerekir. Ayırt etme gücü olmadan ve fiil ehliyetine sahip olmadan yapılan hukuki işlemler geçersizdir. Geçersiz olan bu işlemlere karşı satış işleminin iptali ve taşınmazın eski malik adına tescil edilmesi için tapu iptali ve tescili davası açılabilir.
Dava taşınmazın eski maliki tarafından, tapu kaydındaki güncel malikine karşı açılır. Eğer ki malik ölmüşse bu durumda da mirasçılarına karşı açılır. Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davası da taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.(Yargıtay 1.HD-2016/1343E.-2018/15091K.)
D-) VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI;
Her türlü veya bir grup hukuki eylem veya işlemin yapılmasına ilişkin vekalet sözleşmelerine genel vekalet sözleşmeleri ismi verilir. Genel vekalet yetkisiyle görülemeyecek işler içinse özel vekalet sözleşmesi gerekir. Taşınmazı 3. Kişiye satıp temlik etmek içinde özel vekalet sözleşmesi yani özel yetki gerekir.
Vekil, vekalet verenin açık talimatlarına uymakla yükümlü olup, vekalet verenin haklarını korumak, görevini sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Vekil taşınmazın satımı için yetkilendirildiğinde de taşınmazı gerçek değerinin altına satamaz, eğer ki vekalet vereni zarara sokmak kastıyla kötü niyetli 3. kişiye taşınmazı satıp tescil ederse yapılan işlem vekalet vereni bağlamaz. Bu durumda vekalet veren herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süreye bağlı olmaksızın satış sözleşmesinin feshi ile 3.kişi adına tescil edilmiş tapunun iptali ve kendi adına tescil edilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilir.(Yargıtay 1.HD-2016/8751E.-2019/2627K.)
E-) AİLE KONUTU NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI;
Aile konutu Türk Hukukunda Medeni Kanun içerisinde düzenlenmiştir. Aile konutu kavramı Medeni Kanunun gerekçesinde ’’ eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân”olarak tanımlanmıştır.
Aile konutunda hangi tasarrufların yapılıp yapılmayacağı TMK’nın 194. maddesinde düzenlenmiştir.
Buna göre aile konutunda diğer eşin rızası olmadan;
1-Konutun kira sözleşmesi feshedilemez,
2-Konut devredilemez,
3-Konuta ait haklar sınırlandırılamaz.
Aile konutunun mülkiyeti üzerine olan eş, eşinin rızasını almadan aile konutunun satışını gerçekleştirdiği zaman yapılan hukuki işlem rıza yokluğundan ötürü geçersiz olup yapılan tescil yolsuzdur. Bu durumda rızası alınmadan aile konutu satılan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Aile konutu nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında işlemi yapan 3.kişi iyiniyetli olarak taşınmazın aile konutu olduğunu bilmiyor olsa bile yapılan işlem geçersiz olup tapu iptal ve tescil davası açılabilir.(Yargıtay 8.HD.-2016/13252E.-2017/16344K.)
F-) MİRASTAN MAL KAÇIRMA NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI;
Muvazaa 3.kişileri aldatmaya yönelik, tarafların gerçek iradelerini yansıtmayan, danışıklık üzerine kurulu, herhangi bir sonuç doğurmayan, görünürdeki işlemin geçersizliğini kendi aralarında kabul ettikleri gizli anlaşmaya denir.
Mirastan mal kaçırma ya da diğer adıyla muris muvazaası ise miras bırakan kişinin(murisin) mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak kastıyla, sağlığında taşınmaz mal ve hakları için yaptığı karşılıksız kazandırmaları satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir. Bu kapsamda murisin yaptığı işlemin hukuka aykırı ve yolsuz olduğu sabittir.
Muris muvazaası sonucu dava açmakta hukuki yararı bulunan ve mirasçılık sıfatına sahip olan kişiler, dava konusu taşınmazın tapuda maliki olarak gözüken kişiye karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açabilirler.(Yargıtay 1.HD-2016/9197E.-2019/2995K.)
G-) KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI;
TMK madde 713/1 uyarınca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi ve bu süreçte kendisine mülkiyete ilişkin hiçbir itirazda bulunulmamış ise taşınmazın mülkiyetini olağanüstü olarak kazanır.
Ancak 20 yıllık sürenin sonunda mülkiyet kendiliğinden kazanılmaz. Mülkiyetin kazanabilmesi için taşınmazın zilyedi olan kişi hazineye yani Devlete karşı tapu tescil davası açması gerekir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI ÖRNEKYARGITAY KARARI:
1.HUKUK DAİRESİ 2016/8259E. ,2019/2128K.
’’İçtihat Metni’’
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen TAPU iptali ve TESCİL, tazminat DAVASI sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın düzenlemiş olduğu rapor okundu, açıklamaları dinlendi, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü,
-KARAR-
Davacı, 4114 parsel 8 nolu bağımsız bölümdeki 1/4 payının 27.500 TL karşılığında satışı için davalı ...'ı vekil tayin ettiğini, davalı ...'ın da VEKALET görevini KÖTÜYE kullanarak taşınmazı davalı babası Şefik'e bedelsiz olarak devrettiğini, kendisine satış bedeli ödenmediğini, satış bedelinin resmi akitte düşük gösterildiğini ileri sürerek, taşınmazdaki 1/4 payın iptali ile adına tesciline, olmazsa 27.500 TL'nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davacının ¼ payını 8.000 TL bedel karşılığında davalı ...'ya satışı için ...’yu vekil tayin ettiğini, vekâletnamenin düzenlenmesi ile bedelin ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, TAPU iptal ve TESCİL isteğinin reddine, davalı vekil ... bakımından bedel isteğinin kısmen kabulüne dair verilen karar Dairece "...vekil ... ile diğer davalı ...'nun el ve işbirliği içinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları, diğer bir söyleyişle VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE kullanıldığı açıktır. Hal böyle olunca; TAPU iptal ve TESCİL isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile bedele hükmedilmesi doğru olmadığı gibi kabule göre de; vekil ile son kayıt maliki arasında el ve işbirliği bulunduğuna göre bedelden müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmaları gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması da isabetsizdir..." gerekçesiyle bozulmuş, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda dosyaya sunulan ibraname NEDENİYLE davacının talep edebileceği bir hakkın bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir,
Dava, VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI hukuksal nedenine dayalı TAPU iptali ve TESCİL, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkin olup mahkemece bedele hükmedilmiş, bu karar icraya konulmuş, 04.04.2014 tarihinde bedel ödenmiş, iki tarafın vekili ibraname düzenlemiş, ancak ibraname tarihinden sonra karar Dairece iptal TESCİL isteğinin kabul edilmesi gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyulduktan sonra taraflar arasında düzenlenen 04.04.2014 tarihli ibraname gerekçe gösterilerek dava reddedilmiştir.
Bilindiği üzere Yargıtay bozma ilamına uyulmuş olmakla, bozma lehine olan taraf lehine usuli kazanılmış hak olur. Bu tarihten sonra mahkemece yapılması gereken iş bozma ilamının gereğini yerine getirmektir.
Somut olayda; davacı tarafın iptal ve TESCİL isteğinden vazgeçtiğine dair bir beyanı yoktur.
Hal böyle olunca, iptal ve tescile karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Davacının yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Görüldüğü üzere tapu iptal ve tescil davası uygulaması geniş olan bir dava türü olup ekonomik olarak büyük maddi yatırımlar gerektiren taşınmazların kazanılması veya kaybedilmesi de büyük öneme sahiptir.
Böylesi bir dava açmadan önce profesyonel destek almanızı tavsiye ederiz.