Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdünün Esasa İlişkin Şartları

KISALTMALAR CETVELİ

TBK               :Türk Borçlar Kanunu

Bkz                 :Bakınız

E.                    :Esas Numarası

H.D.                :Hukuk Dairesi

m.                   :Madde

s.                     :Sayfa

Prof.               :Profesör

Dr.                  :Doktor

GİRİŞ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gerek tanım olarak gerekse bu sözleşmelere uygulanacak hükümler bakımından kanunda açıkça düzenlenmemiş olmasına rağmen uygulamada oldukça yaygın bir şekilde kullanılan sözleşme türüdür.

Doktrin tarafından genel kabule göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi,arsa sahibinin arsanın belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmeler şeklinde tanımlandığı görülmektedir.

Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup taraflardan birinin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmediği takdirde de Türk Borçlar Kanunu genel hükümler kapsamında temerrüde düşeceği aşikârdır.

Bizim de bu çalışmamızda bir eser meydana getirmeyi ve meydana getirdiği eseri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenen yüklenicinin temerrüdünden bahsedilebilmesi için gereken esasa ilişkin şartlar detayları ile birlikte ele alınacaktır.

1-)GENEL OLARAK KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

Arsa payı karşılığı diğer değişle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin bir arsa veya bir taşınmazın belirli bir bölümünü yükleniciye devretmesi ya da devretmeyi taahhüt etmesi karşılığında yüklenicinin de eser meydana getirmeyi ve getirdiği eserdeki bağımsızbölümlerden bir kısmının mülkiyetini arsa sahibine geçirmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.

Bu kapsamda yüklenicinin söz konusu eser olan binanın veya arsa sahibine devredilecek bağımsız bölümlerin teslim tarihi gelmiş olmasına rağmen eseri sözleşmede kararlaştırılan şekilde eksiksiz olarak tamamlamamış ya da tamamlamış ancak teslim edilmemiş olması halinde yüklenicin temerrüdünden bahsedilecektir. [1]

Türk Borçlar Kanunu kapsamında borçlunun temerrüde düşmesi için kusur şartı aranmaz. Ne var ki kusur temerrüdün bazı sonuçları bakımından önemlidir.[2] Örneğin yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin gecikme tazminatı alabilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmesinde kusurlu olması gerekecektir.

Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır. Ancak eser sözleşmesini düzenleyen hükümler arasında yüklenicinin inşaatı teslim borcunda temerrüde düşmesine ilişkin özel hüküm yeralmadığından TBK’nın borçlunun temerrüdü ile ilgili genel hükümleri uygulanacaktır.[3]

2-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNÜN ŞARTLARI

2.1.Yüklenicinin Temerrüdünün Şekle İlişkin Şartları

2.1.1.Borç Muaccel Olmalı

2.1.2.İhtar Yapılmış Olmalı

2.2.Yüklenicinin Temerrüdünün Esasa İlişkin Şartları

2.2.1.İnşaat Teslim Edilmemiş Olmalı

2.2.2.Edimin İfası Mümkün Olmalı

2.2.3.Arsa Sahibi Edimi Kabule Hazır Olmalı

3-)YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNÜN ESASA İLİŞKİN ŞARTLARI

3.1.İNŞAAT TESLİM EDİLMEMİŞ OLMALI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin ilk temel borcu eseri sözleşmeye uygun bir şekilde meydana getirmek ikinci temel borcu ise meydana getirdiği eseri iş sahibine teslim etmektir. Her iki borçta yerine getirilmedikçe borç tam olarak ifa edilmiş sayılmayacaktır.[4]

Dolayısıyla, inşaatın tamamlanmaması veya tamamlanmasına rağmen arsa sahibine teslim edilmemesi             durumunda müteahhidin edimini ifa etmediği sonucuna varılacak ve yüklenicinin temerrüdü ortaya çıkacaktır.[5]

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi genellikle en başta sözleşme ile belirlenir. Bu tarih belirli bir ay ve gün olarak belirleneceği gibi inşaat ruhsatının alınmasından itibaren örneğin 36 ay içerisinde tamamlanması şeklinde de belirlenebilir. Bu şekilde teslim tarihinin belirlendiği hallerde vadenin gelmesi ile borç ihtara gerek kalmaksızın muaccel olacaktır.[6]

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine ait bağımsız bölümün teslimi maddi şeyin verilmesi şeklinde yapılamayacağından kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim; arsa sahibine yapının meydana getirildiğinin ve tasarrufa hazır bulunduğunun bildirilmesi ve müteahhidin inşaatı eksiksiz olarak tamamladıktan sonra, onu arsa sahibinin yararlanmasına her bakımdan hazır şekilde terk etmesiyle gerçekleşecektir.

Fakat bu bildirime rağmen yapıtta arsa sahibinin fiili egemenliğini kullanamayacağı engeller varsa, örneğin; bağımsız bölüme ait anahtarlar verilmedikçe veya biten yapı boyanmış ancak boya malzeme artıkları, araç gereçler ile iskeleler bağımsız bölümde bırakılarak fiili kullanım engellenmişse teslim borcu ifa edilmiş sayılmayacaktır.[7]

Bazen de yüklenicinin bildirimi olmadığı halde arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümü işgal ederek tasarrufa başlamış olabilir. Böyle bir durumda da ‘’fiili teslim’’ söz konusudur.

Ancak buradaki olay arsa sahibinin bitmiş olan yapıyı bildirim olmaksızın kullanmaya başlamasıyla ilgilidir. Yoksa yüklenici tarafından tüm işler tamamlanmaksızın arsa sahibinin bağımsız bölüme taşınması mutlak olarak teslimin gerçekleştiğini göstermeyecektir. Yani tamamlanmamış işler binanın tamamına oranla oldukça eksik ve kendi payına düşecek bağımsız bölümlerin kabulü dürüstlük kuralı gereğince arsa sahibinden beklenemiyorsa arsa sahibinin bağımsız bölümü kullanmaya başlamış olması dahi teslimin gerçekleştiğini kabul anlamı taşımayacaktır.

Öyle ki Yargıtay bir kararında “… yapılmış olan inşaatın tümüyle kaçak olduğunu, tasdikli proje ve ruhsata uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığını belirterek inşaatın bu şekilde tesliminin ifa olarak kabul edilmeyeceğini hatta ki ifa henüz gerçekleşmediğine göre de gerek arsa sahipleri gerekse yükleniciden yer alan 3. kişilerin bu yerde oturması dahi bu durumu değiştirmeyecektir.” şeklindeki kararıyla bu duruma dikkat çekmiştir.[8]

Burada dikkat edilmesi gereken şudur ki her ne kadar yüklenicinin teslim borcunun yerine getirilmiş olması için inşaatı tam ve eksiksiz olarak bitirip teslim etmesi gerekse de binanın tamamlanmış sayılması açısından tamamen önemsiz ve ikincil sayılabilecek işlerin eksik kalmasının da eserin tamamlanmış sayılmasına bir engel teşkil etmeyeceği ve hukuki teslimin gerçekleştiği kabul edilecektir. Örneğin odalardan birinde priz bulunmaması gibi eksiklikler arsa sahibinin teslimi kabul borcundan kaçınması hakkı vermeyeceği gibi bu durumda yüklenicinin edimin ifa etmediğinden bahsedilmeyecektir. Ancak böyle bir halde de arsa sahibinin ayıba karşı tekeffül yoluna başvurma hakkı saklıdır. [9]

Dolayısıyla müteahhidin teslim iradesini açık veya örtülü olarak bildirmesi halinde somut olayın özellikleri, eksik kalan işlerin miktarları göz önünde bulundurulduğunda dürüstlük kuralı gereği arsa sahibinden yapıyı ifayı kabulü bekleniyorsa teslim, bildirimle gerçekleşmiş kabul edilecektir.[10]

Orta derecede eksiklerde ise örneğin bağımsız bölümlerden birinin boyanmamış olması halinde de yüklenici tarafından teslim bildiriminin yapılması ve binayı arsa sahibinin fiili hâkimiyetine bırakılması halinde arsa sahibi makul bir sürede teslime itiraz etmemiş ise teslim gerçekleşmiş sayılacaktır.[11]

Yüklenicinin Teslim Borcu ile Yapı Kullanım İzninin Alınması Arasındaki Bağlantı

İskân ruhsatı yani yapı kullanma izni, belediyeler tarafından yapımı tamamlanmış olan yapılar için verilen oturma ve kullanma iznidir.

İmar Kanunu madde 30 “…  Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.” Şeklinde ki hükmünde açıkça inşa edilmiş binalar için yapı kullanım izin belgesinin yasal olarak arsa sahipleri tarafından alınması öngörülmüştür.

Ancak uygulamada genellikle tarafların inşaatın yüklenici tarafından yapı kullanım izin belgesi alınmış bir şekilde teslimi konusunda anlaştıkları ve bu konuda da yükleniciye vekâletname verildiği görülmektedir.[12] Ayrıca taraflar sözleşme de anahtar teslimi olarak anlaşmışlar ise bu durumda da yükleniciye binayı iskân ruhsatının alınmış bir şekilde teslim etme borcunun yüklendiği anlaşılmalıdır.

İşte bu durumda karşımıza iskân ruhsatının (yapı kullanım izin belgesi) alınmaması yüklenicinin eksik ifasından kaynaklı temerrüdünü mü yoksa ayıplı ifasını mı doğuracağı doktrin ve uygulamada tartışmalara yol açmış bir husustur.

Bir kısım görüşe göre iskân ruhsatının alınmaması hukuki ayıp iken yine bir kısım görüşe göre ise iskân ruhsatının alınmaması sözleşme ile yükleniciye yüklenilen bir iş olarak görüldüğünden iskân ruhsatı yoksa eksik iş olarak tanımlamakta ve yüklenicinin temerrüdü yoluna gitmektedirler.[13]

Prof. Dr. Turgut Öz hoca ise bu konuda 3’lü bir ayrıma gitmekte ve bina tamamlanmadığı için iskân ruhsatının alınmaması halinde eksik ifa, bina tamamlanmakla beraber ayıplı olmasından kaynaklı izin alınamıyorsa veya bina tamamlanmasına karşın yüklenici iskân ruhsatını almıyorsa o zamanda ayıplı ifa olacağını savunmaktadır.[14]

Tabi burada şu unutulmamalıdır ki yüklenici tarafında inşaat sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanmış, teslim etmeye hazır ve iskan ruhsatının alınması için tüm idari işlemleri de eksiksiz olarak yerine getirilmesine rağmen idarenin geciktirmesi veya gereksiz zorluklar çıkarması sebebiyle iskan ruhsatının alınamaması halinde yüklenicinin temerrüde düştüğünden bahsedilemeyecektir.[15]

Yargıtay kararlarına baktığımızda da Yargıtay’ın eski tarihli kararlarında yüklenici tarafından iskân ruhsatının alınmamasını hukuki ayıp niteliğinde olup ayıplı ifa olarak kabul ettiği görülmekteyken[16] Yargıtay’ın daha sonrasında vermiş olduğu kararlarda taraflar arasındaki teslimin yüklenicini tarafından yapı kullanma ruhsatı alınması halinde gerçekleşmiş sayılacağını öngören sözleşme hükümleri geçerli olduğu, yapı kullanma izni alınmadan yapılan teslimin hukuki teslim olmayacağı yönünde karar verdiği görülmektedir.[17]

Bir diğer tartışmalı husus ise iskân ruhsatı alınmadan yapıda fiilen oturulması halinde binanın teslim edilmiş sayılıp sayılmayacağıdır.

Yargıtay’ın genel kabulüne göre teslimin yapı kullanma izninin alınmış olmasına bağlı tutulduğu durumlarda, bu iznin yüklenici tarafından alınmaması eksik iş oluşturmakta ve hukuki anlamda teslim gerçekleşmiş sayılmamaktadır. 

Bu sebeple de yüklenici, yapı kullanma ruhsatı almadığı sürece yükleniciye arsa payı devredilmiş olması veya iş sahibinin binada oturmuş olması, yüklenicinin teslim borcundan kurtulduğu anlamına gelmemektedir.

Yargıtay tarafından verilen bir karar da arsa sahibinin dairesinde oturmuş olsa dahi, inşaat tesliminin sözleşmeye göre geciktirdiği tarih ile işin teslimi iskân raporuna bağlandığı hallerde, iskân raporunun alındığı tarihe kadar cezai şart hesaplanması gerektiğine hükmetmiştir. Yani işin teslimi iskân raporuna bağlandığı hallerde, arsa sahibi dairelerde oturmuş olsa da bu durum teslim olarak değerlendirilemeyecektir şeklinde karar vermiştir.[18]

3.2.EDİMİN İFASI MÜMKÜN OLMALI

Yüklenicinin temerrüdünün söz konusu olabilmesi için bir diğer şartta borcun ifasının mümkün olması yani ifa imkânsızlığının olmamasıdır. Borç imkânsızlık nedeniyle yerine getirilemiyorsa, temerrüt hükümlerinin uygulanması da mümkün değildir.

Konuya sözleşme öncesi imkânsızlık(sözleşme kurulurken ki) ve sözleşme sonrası imkânsızlık şeklinde baktığımızda;

Sözleşme kurulmasından önceki imkânsızlık da; sözleşme öncesi objektif imkânsızlık ve sözleşme öncesi sübjektif imkânsızlık şeklinde ikiye ayrılmaktadır.

Sözleşme öncesi objektif imkânsızlık; sözleşmenin kurulduğu anda herkes için geçerli olan imkânsızlıktır yani sözleşme konusu sadece borçlu açısından değil herkes açısından imkânsızdır. Örneğin sözleşme kurulurken ortada sözleşme konusu arsanın gerçekte mevcut olmaması gibi objektif bir fiili imkânsızlık veya sözleşme konusu arsa hakkında kesinleşmiş bir kamulaştırma kararının bulunması gibi objektif bir hukuki imkânsızlık şeklinde de olabilir.[19]

Böyle bir sözleşme TBK madde 27 gereğince geçersiz sayılacak ve geçersiz bir sözleşme de temerrüt hükümleri uygulanamayacağı gibi böyle bir sözleşmenin feshi dava edilmiş ise mahkemece feshe veya iptale değil, sözleşmenin batıl olduğunun tespitine hükmolunması gerekecektir. İfa edilmiş edimlerin ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerekecektir.[20]

Bu imkânsızlık halinde objektif imkânsızlığın taraflarca bilinmesi sözleşmenin geçersiz olmasını etkilemeyecektir. Ancak taraflardan biri objektif imkânsızlığı bildiği halde karşı taraftan bu durumu gizler ise bu kişi karşı tarafın menfi zararından sorumlu olacaktır.

Burada önemli husus şudur ki; sözleşmenin yapıldığı sırada objektif imkânsızlığın olmasına rağmen tarafların imkânsızlığın daha sonradan kalkacağı inancıyla yapmış olduğu sözleşmelerin geçerli olup olmayacağı meselesidir. Böyle bir halde imkânsızlık emredici kurallara ve ahlaka aykırı değilse ve geçici imkânsızlık ise sözleşme kabul edilebilecek ve imkânsızlığın giderilme anından itibaren sözleşmeye geçerlilik tanınacaktır. Burada da taraflar için imkânsızlığın kalkması için beklemesi gereken tahammül süresi sorunu ise Yargıtay’ın kararlarına göre 2-3 yıllık bir tahammül süresi olağan normal olarak kabul edilmektedir.[21]

Sözleşme öncesi sübjektif imkânsızlık ise; başkaları tarafından yerine getirilmesi mümkün olup da yüklenici tarafından yerine getirilmesi mümkün olmayan imkânsızlıktır. Buna da konusu mümkün olan imkânsızlık denmektedir.

Böyle bir sözleşme batıl değil, yürürlüktedir ancak borcunu ifa edemeyen yüklenici borcun ifa edilememesinden sorumlu olacaktır. Burada da yüklenicinin sorumluluğu kusurlu olup olmamasına göre belirlenecektir. Eğer yüklenici kendisinin bu işi yapamayacağını bildiği veya bilmesi gerektiği halde sözleşmeyi imzalamışsa kusurlu sayılacaktır. Burada yüklenicinin kusuruna dayalı bir imkânsızlık söz konusu olduğundan arsa sahibi olumlu zararın tazminini dava ve talep edebilecektir.[22]

Ancak başlangıçtaki sübjektif imkânsızlıkta her iki tarafın kusurunun bulunması halinde taraflar tazminat istemeyeceklerdir.

Burada da taraflar başlangıçtaki sübjektif imkânsızlığın giderilmesi şartına bağlı olarak sözleşme imzalamış olabilirler. Böyle bir durumda da imkânsızlığın kalktığı andan itibaren sözleşme geçerlilik kazanacaktır.

Sözleşme sonrası imkânsızlıkta kendi içinde sübjektif imkânsızlık ve objektif imkânsızlık şeklinde ikiye ayrılmaktadır.

Sözleşme sonrası sübjektif imkânsızlık sözleşmenin kurulmasından sonra yüklenicinin kusuruna bağlı olarak ortaya çıkan imkânsızlıktır. Örneğin yüklenicinin içinde bulunduğu ekonomik durum sebebiyle inşaatı tamamlayamaması halinde sübjektif imkânsızlık söz konusudur.

 Böyle bir durumda sözleşme son bulmamakta, devam etmektedir. Sadece borçlu kusursuzluğunu ispat edemediği takdirde alacaklının olumlu zararını tazmin etmekle yükümlü olur.[23]

Sözleşme sonrası objektif imkânsızlık ise yüklenicinin kusuru olmaksızın ifanın başkaları tarafından dahi yerine getirilmesinin mümkün olmadığı imkânsızlık halidir. Sözleşme kurulurken mevcut olmayan ancak sözleşmeden sonra ortaya çıkan bu hale objektif ifa imkânsızlığı denir. Dolayısıyla temerrüde engel olan imkânsızlık hali sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen objektif imkânsızlıktır. Bu imkânsızlık halinin fiili (maddi) olması ile hukuki olması arasında herhangi bir fark yoktur.

Şekil şartı yönünden geçerli bir sözleşme konusu mümkün olmakla birlikte, sonradan geçici imkânsızlık ortaya çıkarsa; bu geçici imkânsızlık, borcu sona erdirmez; borçlunun temerrüdü sonucunu doğurmaz, imkânsızlık geçtikten sonra ifa olunur; bu sırada beklenen süre de, sözleşmedeki ifa süresine eklenir.[24]

Sözleşme kurulduktan sonra gerçekleşen imkânsızlık halleri bakımından müteahhidin kusurlu ya da kusursuz olması temerrüt hükümlerine başvurulabilmesi bakımından bir fark yaratmamakta, yüklenici kusurlu dahi olsa, imkânsızlık mevcut olduğu sürece temerrüde düşürülememektedir. Ancak, müteahhidin kusurlu olup olmaması, temerrüde düşme bakımından fark yaratmasa da, arsa sahibinin zararının giderilmesi bakımından önem arz etmektedir. Buna göre, müteahhidin kusuru sonucu imkânsızlık halinin oluşması durumunda, yüklenici tarafından arsa sahibinin zararının tazmin edilmesi gerekecek, aksi halde tarafların birbirlerinden aldıklarını iade etmeleri söz konusu olacaktır.[25]

Burada temerrütten sonra ortaya çıkan ifa imkânsızlığı durumunda temerrüt hükümlerinin mi yoksa imkânsızlık hükümlerinin mi uygulanacağı sorusu karşımıza çıkmaktadır. Bu konuda kabul gören genel görüş, müteahhidin temerrüt tarihinden imkânsızlığın ortaya çıktığı tarihe kadar borçlu temerrüdü hükümlerine göre sorumlu olması, imkânsızlık gerçekleştikten sonrası için de imkânsızlık hükümlerine tabi olmasıdır.[26]

            ÖZEL İMKÂNSIZLIK HALLERİ

1-ESERİN BEKLENMEDİK OLAY SONUCU YOK OLMASI

1.1.Eserin 483/1’e göre yok olması

TBK. m. 483/1’e göre “Eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa iş sahibi, eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici, yaptığı işin ücretini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez. Bu durumda malzemeye gelen hasar, onu sağlayana ait olur.”

İlgili kanun maddesine göre hasarın yükleniciye ait olması için bazı şartlar gerekir. Bunlar;

1.1.1.Eser, beklenmedik bir olay sonucunda yok olmalıdır.

Eser ne arsa sahibine ne de yükleniciye bağlı olmayan bir olaydan dolayı yok olmalıdır. Umulmayan hal ve mücbir sebepte beklenmedik olay olarak değerlendirilecektir. Ancak yardımcı kişinin kusuru beklenmedik olay olarak kabul edilemeyecektir.[27]

Savaş, deprem, su baskını gibi mücbir sebepler bu kapsamda beklenmedik olay olarak kabul edilebilir.

1.1.2.Eser teslim edilmemiş olmalıdır.

Hasarın yükleniciye ait olması için bir diğer şart eserin arsa sahibine teslim edilmesinden önce yok olmasıdır. Eğer ki eser sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanır ve arsa sahibine teslim edilirse artık bu andan itibaren eserin yok olması halinde hasar iş sahibine aittir.

1.1.3.Arsa sahibi temerrüde düşmemiş olmalıdır.

Arsa sahibi kendisine sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanıp teslim için kendisine sunulan eseri teslim almayarak temerrüde düşerse artık o andan itibaren meydana gelen hasara da arsa sahibi katlanacak olup yükleniciden herhangi bir talepte bulunamayacaktır.

Tüm bu açıklamalar üzerine özetle; inşaatın tamamlanmasından sonra fakat teslim edilmesinden önce yüklenicinin kusuru olmaksızın, beklenmeyen bir olay nedeniyle tamamen veya kısmen yok olması halinde arsa sahibinin eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe, yüklenici çalışması için bir ücret isteyemeyeceği gibi, yapmış olduğu masrafların karşılığını da isteyemeyecek arsa sahibinin daha önceden yapmış olduğu ödemeleri de sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edecektir. Dolayısıyla, esere gelecek olan zarara yüklenici katlanmak zorunda kalacaktır. [28]

Bu durumda edimin yeniden inşası mümkün değilse, imkânsızlık hali söz konusu olur ve yüklenici zaten kusursuz olduğundan, eseri meydana getirme ve teslim borcu düşer; yani ortadan kalkar ve artık temerrüt hükümlerine gidilemez. Ancak burada eserin yok olmasına rağmen yeniden yapılması mümkün ise yüklenicinin eseri yeniden yapmakla yükümlü olduğu unutulmamalıdır.[29]

1.2.Eserin 483/2’ye göre yok olması

TBK madde 483/2’ye göre;

“Eserin iş sahibince verilen malzeme veya gösterilen arsanın ayıbı veya iş sahibinin talimatına uygun yapılması yüzünden yok olması durumunda yüklenici, doğabilecek olumsuz sonuçları zamanında bildirmişse, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerinin ödenmesini isteyebilir. İş sahibinin kusuru varsa, yüklenicinin ayrıca zararının giderilmesini de isteme hakkı vardır.”

İlgili kanun maddesine göre hasarın yükleniciye ait olması için bazı şartlar gerekir. Bunlar;

1.2.1.Eser, arsa sahibine yükletilebilen bir olay sonucu yok olmalıdır.

Eserin yok olmasına arsa sahibinin temin ettiği arsadaki ayıp veya arsa sahibinin yükleniciye vermiş olduğu talimatların sebep olması gerekir. Arsa sahibinin fiillerinden sorumlu olduğu yardımcı kişilerin de fiilleri bu kapsamda arsa sahibine isnat edilebilir.

Tabi burada eserin yok olması ile arsanın ayıplı olması veya arsa sahibinin talimatı arasında illiyet bağı olması gerekir. İlliyet bağının varlığı yeterli olup ayrıca kusur aranmayacaktır. Sadece yüklenicinin uğradığı zararlar için arsa sahibinden bir talepte bulunabilmesi için arsa sahibinin kusuru gerekecektir. [30]

1.2.2.Yüklenici doğacak zararları arsa sahibine zamanında bildirmiş olmalıdır.

Meydana gelen hasardan dolayı arsa sahibinin sorumlu olması için; yüklenicinin sahip olduğu özen borcunun da bir gereği olarak eseri etkileyecek her türlü olumsuz durumu arsa sahibine bildirmiş olmalıdır. Söz konusu bildirim arsa sahibi tarafından derhal yerine getirilmelidir.

Sonuç olarak eserin böyle bir şekilde yok olması halinde sözleşme kendiliğinden ileriye etkili olarak sona erecektir. Yüklenici de eserin tamamlanmış kısmının bedelini ve yaptığı giderleri ve ayrıca arsa sahibinin kusurunun varlığı halinde zararını arsa sahibinden isteyebilecektir.

2-ARSA SAHİBİ YÜZÜNDEN İFANIN İMKÂNSIZLAŞMASI

TBK m. 485’ e göre, eserin tamamlanması, arsa sahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen değerlerini isteyebilir. Burada iş sahibinin kusuru aranmayacak olup sadece nedensellik bağı yeterlidir.

Bu durumda arsa sahibi yüzünden ifanın mümkün olmaması, bir imkânsızlık hali olup borcun ifasının imkânsızlaşması halinde temerrüt hükümlerine gidilemeyecektir.

Ayrıca arsa sahibinden kaynaklı meydana gelen imkânsızlık sonucu sözleşme kendiliğinden geçersiz hale geleceği için sözleşmenin sona ermesi için, ayrıca fesih beyanında bulunulmasına gerek olmayacaktır.[31]

İmkânsızlığın çıkmasında yüklenici yapılan işin değerini ve yaptığı giderleri arsa sahibinden isteyebileceği gibi arsa sahibinin kusurlu olması halinde yüklenici ayrıca tazminat da isteyebilecektir.

3-YÜKLENİCİNİN ÖLÜMÜ VEYA YETENEĞİNİ KAYBETMESİ(ACZİ)

Bir diğer imkânsızlık durumu da müteahhidin ölümü veya kusuru olmaksızın üstlenmiş olduğu işi tamamlama yeteneğini kaybetmesi yani aciz kalmasıdır.

TBK 486’ya göre ; “Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda iş sahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.”

Görüldüğü gibi bu maddenin uygulanabilmesi için öncelikli müteahhidin kişisel niteliklerinin önem taşıdığı bir işin mevcut olması gerekmektedir. Eğer ki somut olayda müteahhidin kişisel niteliklerinin önünde tutulmadığının anlaşılması halinde, müteahhidin ölümü veya acze düşmesi sözleşmeyi sona erdirmeyecek müteahhidin mirasçıları, yasal temsilcisi, halefi veya iflas masası devam edecektir.[32]

Yüklenicinin şirketin olduğu durumlarda şirketin iflası da gerçek kişinin ölümü gibi hukuki sonuç doğuracaktır. İflas halinde alacaklılar toplanarak müflisin sanat ve ticaretinin devam etmesine karar verirlerse iflas idaresi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme ayakta kalmaya devam eder. Ancak alacaklılar tarafından devam etmeme kararı alınırsa sözleşme sona erer ve arsa sahibi eserin tamamlanmış kısmını kabul etmek ve tamamlanan kısmının bedelini ödemek zorundadır.[33]

Ayrıca yüklenicinin tüzel kişilik olduğu hallerde ortağın veya yöneticinin ölmesi halinde sözleşme kural olarak sona ermez. Ancak arsa sahibi sözleşmeyi bu kişinin varlığını dikkate alarak yapmış ise böyle bir durumda sözleşme sona erecektir.

Sözleşmenin, müteahhidin kişisel nitelikleri yanında göz önünde tutularak yapılmış olmasının yanında, bu tarz bir sözleşmede müteahhidin ölmüş veyahut acze düşmüş olması ve bu durumun müteahhidin kusuru olmadan gerçekleşmiş olması da gerekmektedir.[34]

Bu şartların gerçekleşmesi halinde inşaat sözleşmesi kendiliğinden sona erse de arsa sahibi; müteahhidin ölümü veya yeteneklerini kaybetmesi nedeniyle tamamlanmamış eserin bitmiş kısmının kullanılması mümkün olduğu takdirde, kabule ve bedelini ödemeye mecburdur.

3.3.ARSA SAHİBİ EDİMİ KABULE HAZIR OLMALI

Alacaklı, borçlunun ifa teklifini kabule hazır olmalı veya edimin ifası için gerekli hazırlık fiillerini yapmış bulunmalıdır.

Alacaklının sunulan ifayı kabulden kaçınması veya hazırlık fiillerini yapmaması halinde alacaklı temerrüdü söz konusu olacaktır ki alacaklının mütemerrit olduğu durumlarda, borçlunun temerrüdünden bahsedilmez.[35]

Yine borçlunun borçlanmış olduğu edimi ifadan kaçınma hakkı bulunmamalıdır. TBK madde 479’a göre arsa sahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi ile muaccel hale gelir ancak bu hüküm emredici nitelikte değildir. Sözleşmeye göre arsa sahibi borcunu eserin tesliminden önce ödemeyi taahhüt etmişse, yüklenici belirlenen arsa paylarının devredilmediği durumlarda TBK madde 97’ye göre kendi edimini ifadan kaçınabilir. Bu durumda da borçlunun ifadan kaçınma hakkı borca aykırı olmadığından borçlunun temerrüdünden söz edilemez. [36]

4-)SONUÇ

Yukarıda detayları ile birlikte incelendiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şartların gerçekleşmiş olması üzerine yüklenicinin temerrüdünden bahsedilecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdünün sonuçları ayrıca düzenlenmediği içinde TBK’nın borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerin burada da uygulanacaktır.

Arsa sahibi de yüklenicinin temerrüdü halinde aynen ifa, gecikme tazminatı ve sözleşmede düzenlenmiş olması halinde cezai şart da talep edebileceği gibi aynen ifadan vazgeçtiğini bildirerek sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan müspet zararın tazminini de isteyebilecektir.

KAYNAKÇA

Turgut UYGUR. “Açıklamalı-İçtihatlı İnşaat Hukuku Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”,2.Cilt,Ankara,Adil Yayınevi

Mehmet ÖZYÜREK. “ Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları”, Selçuk Üniversitesi Adalet Meslek Yüksekokulu Dergisi, Sayı 2,2019,s. 65-118

Mahmut COŞKUN. “İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar”2.Baskı,2020,Seçkin Yayıncılık

İpek Betül Aldemir TOPRAK. “Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi”, 1.Baskı,2020,Seçkin Yayıncılık

Nezih SÜTÇÜ. “Uygulama ve Teoride Tüm Yönleri ile Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi”, 1.Baskı,2021,Seçkin Yayıncılık

Ümran Aktaş ÇELİK.“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”, 1.Baskı, 2021, Seçkin Yayıncılık

Erhan GÜNAY. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar”, 3.Baskı,2019,Seçkin Yayıncılık

Yasemin DURAK. “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, Cilt 1,2015

Semih Can GÜNGÖR. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sona Ermesi ve Sonuçları”, İstanbul Aydın Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2020

Turgut UYGUR. “Açıklamalı-İçtihatlı İnşaat Hukuku Sözleşmeden Doğan Borçlar ve Eser Sözleşmesi”,1.Cilt, Ankara, Adil Yayınevi

Serdar UYAR. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları”, İstanbul Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul,2016

Oğuz USTA. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Kira Tazminatı”,1.Baskı,2017,Adalet Yayınevi

Mustafa Duhan DEMİR. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yüklenicinin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi”, 1.Baskı,2017,Seçkin Yayıncılık

Mustafa Serhat ŞEN-Mustafa Kamil ŞEN. “Gecikme Tazminatı Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kira Tazminatı”,1.Baskı,2017,Adalet Yayınevi

Cengiz KOSTAKOĞLU. “İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”,6.Baskı,2008,Beta Yayıncılık

Mustafa GÜR. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik İfa ve Ayıplı İfa Kavramları”,1.Baskı,2017,Seçkin Yayıncılık

Ece ÇETİNTEPE. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Sonuçları”, Ankara Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2020

İsmail ATAMULU. “ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi”, Erciyes Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, Kayseri,2011

Faruk TEKDEMİR. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları”, Kadir Has Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2018

Zekeriya KURŞAT. “İmkânsızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerinde Etkileri”

Legalbank.net

www.turcademy.com.tr