NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
KAYSERİ
DAVACI :
VEKİLİ :Av. Recep GÜNGÖR & Av. Gazi KILIÇ & Av. Merve GÜRGÜR
DAVALILAR :
KONU :... da bulunan binadaki bağımsız bölümlerin usul ve hukuka aykırı olarak belirlenen arsa paylarının düzeltilmesi talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
A-)DAVA KONUSU APARTMAN KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINA ALINMIŞTIR
Müvekkil, … adresinde bulunan 3 katlı apartmanın 3.kat 14 no’lu bağımsız bölümünün malikidir.(Ek-1 Tapu Kaydı)
Söz konusu apartman yaklaşık 40 yıllık tarihe sahip olup oldukça eskimiş ve yıpranmıştır. Bu sebeple apartmanın sağlamlık oranı risk tespit kuruluşları tarafından riskli yapı olarak belirlenmiş ve kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştır.
Bu kapsamda 6306 sayılı kanunu gereğince bilindiği üzere kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı arsa payına dayanmaktadır.
Nitekim 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesinde;
"Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesi münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir." denilmek suretiyle arsa payının önemi vurgulanmıştır.
Bununla birlikte arsa payı, riskli yapının yıkılmasından sonra ilgililerin mülkiyet hakkının belirlenmesinde de ziyadesiyle önem arz etmektedir. Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline dönüşen taşınmazda ilgililerin taşınmaz üzerinde ne kadarlık bir mülkiyet hakkına sahip olacağı da arsa payına göre belirlenmektedir.
Bu konu da 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesine göre de;
"Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmus olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir." şeklinde ki kanun maddesiyle de arsa payının önemi bir kez daha vurgulanmıştır.
B-)MÜVEKKİLE VERİLEN ARSA PAYININ USULE VE HUKUKA AYKIRI OLDUĞU AŞİKARDIR
Kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payının doğru belirlenmesi hem yapının yıkılmasından önce alınacak kararlarda hem de yıkıldıktan sonra inşa edilecek taşınmazdaki mülkiyet hakkı açısından son derece önemli iken müvekkile ait daireye usule ve hukuka aykırı olarak gerçek büyüklüğünden ve gerçek değerinden uzak arsa payı verilmiştir.
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları uyarınca arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin cinsi, büyüklüğü, bulunduğu katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar dikkate alınır.
Ancak dava konusu apartmanda arsa paylarının bağımsız bölümlerin metrekare oranları ve değerleriyle orantısız ve hakkaniyete aykırı olarak belirlendiği aşikardır. Müvekkilin sahip olduğu bağımsız bölümün cinsi ,bulunduğu kat alanı, sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alındığında bağımsız bölüme özgülenen arsa payının değeri denk değildir.
C-)ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI ANAYAPININ KAT İRTİFAKI VEYA KAT MÜLKİYETİ STATÜSÜNÜ KORUDUĞU SÜRE İÇERİSİNDE AÇILABİLİR
Arsa payı düzeltim davası, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu kapsamda taşınmazın kentsel dönüşüm kararı kapsamında tamamen yıkılması halinde de mevcut bir bağımsız bölüm bulunmayacağından arsa payı düzeltim davası açılamayacak ve şüphesiz hak mahrumiyeti yaşanacaktır.
Aynı şekilde arsa payı düzeltim davası devam ederken binanın kentsel dönüşüm kararı kapsamında yıkılması halinde de söz konusu dava da hukuki anlamını yitirecektir. Bu durumun da mülkiyet hakkını şüphesiz ihlal ettiği aşikar olup şöyle ki gerçekte daha yüksek bir arsa payına sahip olması gereken müvekkilin arsa payı doğru tespit edilse idi yeni inşa edilecek yapıda, olması gereken arsa payına göre daha geniş bir bağımsız bölüm sahibi olabilecekti.
Tüm bu sebepler doğrultusunda müvekkil ve diğer paydaşlardan da arsa payı orantısız olarak belirlenmiş olanlar olup tüm bu mağduriyetin giderilmesi için iş bu davanın açılması zarureti hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER :6306 sayılı Kanun,634 Sayılı Kanun, TMK, HMK ve ilgili yasal mevzuat
HUKUKİ DELİLLER :Tapu kaydı,tanık, keşif, yemin, bilirkişi ve her türlü sair delil
SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerle;
1-... Adresinde bulunan binadaki bağımsız bölümlerin usule ve hukuka aykırı olarak belirlenen arsa paylarının düzeltilmesini,
2-Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz.(Tarih)
Davacı Vekili
Av. Recep GÜNGÖR & Av. Gazi KILIÇ
Av. Merve GÜRGÜR
EKLER: